編者按：“理財”二字是時下日常生活中最為流行的詞匯之一煙草包裝，對個人來說，每個月拿出一天的時間來思考一下其余29天賺的錢怎么能生出更多的錢，已經(jīng)成為很多人的生活內(nèi)容。對于企業(yè)來說，雖然用的不是“理財”這個詞，而是“資本運作”包裝機械，但本質(zhì)是一樣的——以最少的代價，獲取最大的收益，是經(jīng)濟學(xué)的基本精神。做出一個正確的投資決策，要比苦干10年更有意義和作用。因此，本刊在“投資指南”欄目推出“廠房投資策略系列”金融危機，希望借此為試圖制定出更科學(xué)客觀決策的印刷經(jīng)理人們提供一些參考。
　　同樣對于不動產(chǎn)投資的決策，小企業(yè)和大企業(yè)的想法和做法會大相徑庭。案例一是以一家中型規(guī)模的企業(yè)為腳本，規(guī)模越大，所受的資金的掣肘也就相對小些。

　　案例一
　　某私營印刷企業(yè)有對開單張紙印刷機8臺，后期設(shè)備若干太陽化學(xué)，以商業(yè)印刷及書刊印刷為主要的業(yè)務(wù)來源。
　　假定該企業(yè)的8臺海德堡對開四色印刷機均為全新購買，如業(yè)務(wù)均處于飽和狀態(tài)下，每年可實現(xiàn)加工產(chǎn)值6000萬元，按毛利率20%算，每年可實現(xiàn)經(jīng)營收益1200萬元（不計算管理成本、資金成本、稅金及其他開支）。裁切
　　自建廠房
　　現(xiàn)該企業(yè)在某園區(qū)通過購買使用權(quán)媒體，獲得工業(yè)用地40畝，每畝48萬元（包含部分其他手續(xù)的費用）；按照一般園區(qū)管理委員會的要求，最少建設(shè)廠房及宿舍2萬平米，每平米建筑費用為1600元（此為2006年成本估算，2007年原材料價格平均上漲15%）?！　∑髽I(yè)自建廠房需要支付兩方面費用：土地轉(zhuǎn)讓金1920萬元（40畝×48萬元/畝）、建筑成本3200萬元（2萬平米×1600元/平米）。
　　第一年印刷適性，該企業(yè)先以2臺單張紙印刷機做抵押，向融資公司借貸1200萬元，年息為12%，還貸期為3年。融資款加當(dāng)年業(yè)務(wù)收益可以應(yīng)付土地轉(zhuǎn)讓金的支付。
　　企業(yè)還本付息，第二年獲得土地證（這是一種相當(dāng)理想的設(shè)想平版印刷，土地證的取得要諸多步驟，周期很長），可向銀行申請不動產(chǎn)抵押，獲得年息8%的貸款1920萬元。
　　為避免資金壓力過大，廠房分2年建造。為了籌措建造資金軟件，還需要以3臺設(shè)備做融資1800萬元，借貸期為1年，年息12%。
　　第四年廠房完成建筑，并獲得了房產(chǎn)證，房屋在不計折舊的情況下進(jìn)行抵押紙品包裝，獲得年息8%的貸款3200萬元。
　　在廠房建設(shè)完成前，企業(yè)要租用廠房8000平米和宿舍2000平米，租金分別是每天0.8元/平米和0.6元/平米。則工廠租金每年為277萬元，另假設(shè)管理成本為260萬元。
　　對于這種中檔規(guī)模的印刷企業(yè)，理論上10年內(nèi)可消除廠房自建的資金緊張問題。第1、3年的虧空數(shù)額不大原稿，可以依靠企業(yè)原有積累彌補，雖然第5、6、7年看似資金斷裂，但此時企業(yè)手上還有8臺設(shè)備和一張即將還完的土地證，完全可以繼續(xù)通過借貸的方式延續(xù)資金流動，本文礙于篇幅的限制其他包裝，不再將這些借貸過程展開。另外，由于該企業(yè)在做融資的時候，并非將設(shè)備完全抵押出去，保留的一部分可以再進(jìn)行融資進(jìn)行設(shè)備升級?？梢哉f，自建的過程雖然艱苦包裝材料，但幾年后，可進(jìn)入長期的穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。流程
　　租用廠房
　　現(xiàn)租用某園區(qū)廠房8000平米和宿舍2000平米，租金為每天0.8元/平米和0.6元/平米，食堂通過園區(qū)物業(yè)解決。假設(shè)該園區(qū)租金每年遞增10%。。
綜合歸納
　　同比8年下來華光精工，自建廠房可獲得較大程度土地增值收益，但這一收益將如何衡量，能否超過或持平租廠房所帶來的現(xiàn)金收益？將是一個未知數(shù)。
　　工業(yè)地產(chǎn)的增值效益并不能與住宅或商業(yè)房地產(chǎn)的增值效益同比，工業(yè)地產(chǎn)的投資收益率超過了工業(yè)生產(chǎn)的收益率是不可能的，因為這將會導(dǎo)致工業(yè)生產(chǎn)的全面崩盤。
　　這種無限接近但又決不超越工業(yè)生產(chǎn)收益的工業(yè)用地增值幅度包裝設(shè)計，是極為有限的。
　　假設(shè)印刷企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收益率在30%（高估），減掉稅收和一定的管理成本、業(yè)務(wù)機會成本，北京的大多數(shù)印刷企業(yè)純利率在15%左右（高估），如果地產(chǎn)的增值超過這一比例，則印刷企業(yè)就沒有存在的價值北人集團，把廠房空出來出租或賣掉，均比自用獲利更多。而工業(yè)地產(chǎn)的增值速度必然超過銀行的貸款利率8%，否則，房地產(chǎn)企業(yè)則無法存活。假定工業(yè)地產(chǎn)每年的增值速度在10%。
　　那么該企業(yè)40畝，總計花費1920萬元上光，8年后，該地的價值為：1920×(1+10%)8=4116萬元。
　　假設(shè)廠房折舊期為30年，則廠房折舊后價值為：3200-8×(3200/30)=2347萬元。
　　8年比較：自建廠房比租廠房可獲得價值6463萬元的固定資產(chǎn)；租廠房8年積累4342萬元現(xiàn)金。
　　但是，在8年中，更多的現(xiàn)金可以用來擴大生產(chǎn)、更新設(shè)備、開發(fā)市場數(shù)字印刷機，選擇機會更多，如租廠房的企業(yè)將全部的現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為印刷機，8年內(nèi)可以將生產(chǎn)規(guī)模擴大近一倍，利潤率提升近一倍，市場話語權(quán)大小可想而知。廠商信息
　　而自建廠房的企業(yè)看似獲得了很大的固定資產(chǎn)其他包裝，但這一固定資產(chǎn)卻不能對企業(yè)的經(jīng)營帶來直接的效益。作為企業(yè)自用，不能出租，也不能出售，每年除去折舊還要花錢進(jìn)行必要的維護(hù)。雖然可以進(jìn)行抵押，獲得融資海德堡，但8%的利率將成為企業(yè)新的負(fù)擔(dān)。

　　案例二
　　在北京已經(jīng)有很多城區(qū)內(nèi)的印刷企業(yè)完成了從繁華地段走到城市邊緣的過程，隨著城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，剩余企業(yè)可選的路也只有早搬還是晚搬，以及怎么搬。
　　某國有企業(yè)在北京市三環(huán)內(nèi)30畝土地RIP，1.5萬平米廠房。年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收益800萬元。
　　該企業(yè)的土地和廠房為自有，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨馂槊刻?.8元/平米，且每年上漲10%。
　　方案一
　　印刷企業(yè)搬遷到五環(huán)外，租用每天0.8元/平米的新廠房8000平米和0.6元/平米的宿舍2000平米，將三環(huán)內(nèi)的廠房改造版式設(shè)計，出租。詳見表3。
耗材

　　方案二
　　繼續(xù)留在城內(nèi)看似一直盈利，但由于固定資產(chǎn)的不斷增值，利潤卻沒有提升，實際上是在賠錢。上海電氣

　　方案三
　　與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，進(jìn)行土地置換。
　　假設(shè)：城內(nèi)的土地價格為500萬/畝富士星光，郊區(qū)的價格為50萬一畝。該企業(yè)用30畝城內(nèi)的土地置換了郊區(qū)300畝土地。看似很劃算，但郊區(qū)的用地屬性為工業(yè)用地，城區(qū)的商業(yè)及住宅用地的增長率對郊區(qū)的工業(yè)用地來講，是無法比擬的。工業(yè)用地增長10%左右，商業(yè)及住宅用地轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過招標(biāo)進(jìn)行個性化印刷，上不封頂。2006年北京市商業(yè)及住宅用地價格上漲約為30%，三環(huán)附近大約為100%。
　　方案四
　　搬遷到郊區(qū)，自行開發(fā)城內(nèi)土地。房地產(chǎn)和印刷是兩個截然不同的領(lǐng)域，貿(mào)然跨越，十分危險。平版印刷