不要以為銀行出具“同貸書”就等同于對放款的承諾，“同貸書”只是意味著銀行有放款的意向，并不等同于貸款合同，不具有貸款合同的約束效力。

二手房在整個房產(chǎn)交易市場中占據(jù)的份額越來越大，消費者通過中介購房已經(jīng)成為一種有效的選擇，資質(zhì)好的中介不僅能提供充足的房源信息及良好的服務(wù)，還能為客戶辦理各種手續(xù)。但是，中介市場良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方。那么消費者在通過中介購房時要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱？從而合法地保護(hù)自身的利益呢？

不良中介扮買家以同貸書騙過戶

最近，廣州（樓盤）市海珠區(qū)檢察院連續(xù)辦理了3起房產(chǎn)按揭公司涉嫌合同詐騙的案件，對犯罪嫌疑人的作案手段進(jìn)行解構(gòu)。

據(jù)悉，這些不法商人開設(shè)房產(chǎn)按揭公司，先安排下屬假扮購房人購買被害人的房產(chǎn)。接著，下屬在與被害人接洽的過程中，以自己名下已有多套房產(chǎn)為由，找“槍手”和被害人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在支付了首期房款后帶被害人到銀行辦理按揭貸款。

此時，他們開始利用賣房者的誤解開始做手腳。當(dāng)銀行出具《同意購房抵押貸款意向書》（簡稱同貸書）后，利用賣房者以為“同貸書”等同于貸款合同的誤解，敦促被害人到房管局辦理過戶手續(xù)，將房產(chǎn)過戶到“槍手”的名下。

房屋過戶后，嫌疑人并沒有將在房管局辦理的過戶稅費證明、房產(chǎn)證等資料交到原先發(fā)出“同貸書”的銀行辦理按揭貸款，而是偽造被害人的全權(quán)委托書、公證書或者偽造另一嫌疑人為名的房地產(chǎn)證、房屋買賣合同等虛假文件，到另一銀行申請房屋買賣抵押按揭貸款。

為了瞞住賣房者，犯罪嫌疑人會以貸款尚在審批為借口，要求屋主耐心等待，當(dāng)另一銀行的貸款順利到手后犯罪嫌疑人就迅速逃之夭夭，導(dǎo)致原屋主房財兩空尚蒙在鼓里，損失慘重。

提示

經(jīng)辦檢察官表示，以上案件，犯罪嫌疑人均是利用了被害人以為銀行出具“同貸書”就等同于對放款的承諾，而不知道同貸書只是意味著銀行有放款的意向，并不等同于貸款合同，不具有貸款合同的約束效力，“同貸書”發(fā)出后，貸款申請人可以在銀行放貸之前撤銷貸款申請，銀行也有權(quán)因申請人未提供房屋過戶的相關(guān)材料等原因而決定取消貸款。

銀行同貸書幫買方回避風(fēng)險

買家以按揭方式購房，是市場上通行的方式。買家在銀行放款前只需支付首期，其余款項則是在房屋過戶入押后才支付，從過戶到放款之間相差1個月到3個月不等。而按照我國的物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)采取登記制度，也就是說，在業(yè)主獲得首期三成遞件后，房屋權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，業(yè)主能夠依靠的只是銀行和中介的信用。

昆明正序房產(chǎn)中介公司提醒客戶，買賣合同簽訂后就可以到房管局遞件，但風(fēng)險其實是在買方。因為如果銀行同貸書不下來，賣方是可以將案件撤回來的。但是買方遞件成功后已經(jīng)支付了首期樓款給賣方，對于買方可是什么都沒拿到。所以，現(xiàn)在的二手房房貸交易都是等銀行同貸書下來才去遞件就是為了買方回避這種風(fēng)險。

有銀行同貸書賣方也可能拿不到尾期房款

而房管局的現(xiàn)行政策不是遞件成功就直接過戶，遞件成功只是房管局證明此次交易手續(xù)不存大問題，可以辦理交易過戶手續(xù)，會出具一個回執(zhí)單。真正的房產(chǎn)過戶要等出了稅單和完稅之后，拿到完稅證明后交給房管局才會直接過戶的。而且就算完了稅沒有將完稅資料交給房管局也是過不了戶的。所以房產(chǎn)交易風(fēng)險控制最關(guān)鍵之處就是在這個點上。

值得注意的是，因為要辦按揭，完稅出證后就要辦理歸檔、銀行入押、出押手續(xù)。對于賣方來說，這也是能否拿到尾款的最關(guān)鍵一步。如果沒有專業(yè)的按揭人員或銀行經(jīng)辦人員完成這一步驟，就算有銀行同貸書賣方也拿不到尾期房款。因為完稅后幾個工作日就可以出新證，而買方拿到房產(chǎn)證不去辦理銀行入押、出押手續(xù)，賣方根本就拿不到尾款。

提示

業(yè)內(nèi)人士提醒，最好是要求買方提供房屋買賣合同保證金存入保證金賬戶，或者親自參與房屋過戶領(lǐng)證并到銀行簽訂貸款合同的全過程，確保貸款發(fā)放到自己的賬戶，以免被不法分子利用，受騙上當(dāng)。

而對于經(jīng)驗不足的賣房者，則建議在簽署購房合同時注明不接受按揭付款，而且不簽署任何委托代理書，必須要自己親力親為。我國房地產(chǎn)實行登記制度，產(chǎn)權(quán)過戶即屬他人，所以可要求買家在過戶前把所有款項支付完畢。

金融課

房屋“被”過戶業(yè)主怎么辦?

如果交易過程中發(fā)現(xiàn)房屋在不知情的情況下被過戶，業(yè)主第一時間該如何反應(yīng)，以將損失縮減至最??？

專家建議，如果出現(xiàn)上述情況，建議業(yè)主馬上向中介方及買方了解情況，如果僅是買方違約的問題，可立即向法院起訴申請訴訟保全，查封涉案的物業(yè)，又或者可先向法院申請訴前財產(chǎn)保全，查封涉案的物業(yè)；如果經(jīng)過了解，發(fā)現(xiàn)有可能屬于刑事案件的，建議業(yè)主立即向有管轄權(quán)的公安機關(guān)報案，由公安機關(guān)決定是否立案處理。

案例

第三方公司擔(dān)?？梢?guī)避雙方交易風(fēng)險

專家指出，買家作為簽訂合同的主體，在法律上只是要求具有完全民事行為能力就可以了，至于簽約后是否能付清房款其實是屬于履行能力的問題，假如買家無法履行，業(yè)主還是可以根據(jù)合同主張違約責(zé)任的。“如果業(yè)主對買家的真實性有疑惑，其實可以通過謹(jǐn)慎地約定合同條款以達(dá)到減低風(fēng)險的目的，例如，只同意買家采用一次性付款的方式，并選擇由銀行進(jìn)行資金托管，這樣可以有效地降低業(yè)主的疑慮。”

對于買家來說，如果購房合同中有相關(guān)條款，同貸書不能順利獲批也可能影響買方利益。

4月中旬，王小姐購買了一套二手房，向某銀行申請辦理首套房貸55萬元，但尚未獲批。由于購房合同約定業(yè)主樓款實收，即業(yè)主的稅費也全由王小姐負(fù)責(zé)支付。為趕在4月底遞件、交稅過戶，王小姐要求業(yè)主張先生在銀行批貸前先辦理房管局遞件及交稅過戶手續(xù)。不料這要求遭到業(yè)主張先生的拒絕，張先生擔(dān)心，若是王小姐的貸款銀行不批，那么自己的尾期樓款會因此沒著落，自己的風(fēng)險很大。

專家支招：王小姐可找第三方公司申請辦理履約擔(dān)保，即由第三方公司（實力及資質(zhì)為業(yè)主所認(rèn)可的）提供履約擔(dān)保：在合同約定期限內(nèi)，如果王小姐的銀行貸款未發(fā)放到業(yè)主收款賬戶，則由第三方公司履行擔(dān)保約定條款，向業(yè)主代王小姐先支付尾期樓款55萬元。這樣，業(yè)主在獲得第三方機構(gòu)擔(dān)保、確認(rèn)尾期樓款回款沒問題的情況下，將會同意于4月底辦理遞件及交稅過戶手續(xù)。若用這個方案，王小姐需要交納擔(dān)保金額的約2%作為服務(wù)費。