專家認(rèn)為，短期內(nèi)加強(qiáng)對地方土增稅征管工作的監(jiān)督，長期宜加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革，避免稅收成為地方掌控樓市調(diào)控力度的砝碼。

  地方土增稅征繳彈性大對房企運(yùn)營影響明顯

  有學(xué)者分析稱，土地增值稅直接進(jìn)入地方政府口袋，在“土地財(cái)政”驅(qū)動下，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)、關(guān)系密切，且隨著房地產(chǎn)市場和調(diào)控形勢的“陰晴不定”，兩者關(guān)系時(shí)顯“曖昧”。

  復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，相比于巨額的土地出讓金，地方政府往往對土地增值稅“睜一只眼閉一只眼”。房價(jià)看漲、樓市形勢好的時(shí)候，房企 為拿地或有求于地方政府；一旦中央樓市調(diào)控方向趨于嚴(yán)厲、形勢不好，地方政府往往會主動找房企“捧場”，土地增值稅的征繳工作也據(jù)此顯現(xiàn)彈性。

  上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、中國稅務(wù)學(xué)會理事胡怡建分析稱，如果稅務(wù)部門嚴(yán)格征收，土地增值稅將對房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大影響。尤其是近年房價(jià)快速上漲，如果房價(jià)上漲30%，即使按照30%的低檔差額稅率征繳，也相當(dāng)于9%的稅率，遠(yuǎn)高于目前1%至3%的預(yù)征水平。

  北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松針對萬科地產(chǎn)2012年應(yīng)交未交的58億元土地增值稅和清算準(zhǔn)備金算了一筆利息賬：按一年期銀行存款3%的年利率計(jì)算，這 筆資金每月利息超過1400萬元；考慮到房企大量從銀行貸款保障現(xiàn)金流，按一年期銀行貸款最低6%的年利率計(jì)算，應(yīng)交未交的土地增值稅僅利息，就能給萬科 帶來約3 .5億元的年收益，占其凈利潤的2.8%。

  有學(xué)者分析認(rèn)為，近年來國務(wù)院、國家稅務(wù)總局及各省市陸續(xù)出臺文件，要求加強(qiáng)清算監(jiān)督、從嚴(yán)征管土地增值稅，側(cè)面印證了土地增值稅對房企經(jīng)營業(yè)績、樓市走向的影響程度，但這些文件具體落實(shí)程度仍需跟進(jìn)。

  地方“補(bǔ)貼”房企方式多樣或影響樓市調(diào)控成效

  記者采訪了解到，除了在土地增值稅征管方面存有彈性，近年來不少地方為引進(jìn)稅源、保護(hù)投資者積極性，爭相出臺各種優(yōu)惠政策，以稅收返還、政府補(bǔ)助等方式支持房企，在一定程度上增強(qiáng)了房企樓市博弈的話語權(quán)，也影響到樓市調(diào)控政策在地方落實(shí)的成效。

  “從這幾年各地曝光的案例看，地方不乏將房地產(chǎn)開發(fā)商土地增值稅全盤免除、變著法子給開發(fā)商送錢的情況。”陳杰認(rèn)為，持續(xù)過度依賴土地財(cái)政，使得地方難以保證中央樓市調(diào)控政策的切實(shí)貫徹。

  上海市有一房地產(chǎn)企業(yè)近期出資數(shù)千萬元購置一工業(yè)地塊，企業(yè)負(fù)責(zé)人近日告訴記者，企業(yè)所在的鎮(zhèn)政府讓他們“不要感到有壓力”：土地款企業(yè)自己要掏，但鎮(zhèn)里會通過稅收返還、專項(xiàng)資金等途徑加以彌補(bǔ)，至于土地增值稅，則自然是“能免則免”。

  記者統(tǒng)計(jì)近20家房地產(chǎn)企業(yè)2012年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其中超過半數(shù)房企財(cái)務(wù)報(bào)告上明確標(biāo)注了“政府補(bǔ)助”收入，總額超過10億元。世茂房地產(chǎn)年報(bào)顯示，企業(yè) 2012年度獲得政府補(bǔ)助金達(dá)3.44億元；soho中國年報(bào)顯示，2012年獲得政府財(cái)政補(bǔ)貼2.03億元，年報(bào)稱“財(cái)政補(bǔ)貼是地方政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定對 于具有一定貢獻(xiàn)企業(yè)給予的獎(jiǎng)勵(lì)”。

  “大概六成左右的房企可以拿到政府補(bǔ)助，一般都以稅費(fèi)返還的方式，此外就是地方政府招商引資的一些優(yōu) 惠政策。”蘭德咨詢(中國)有限公司總裁宋延慶說，地方政府補(bǔ)貼房地產(chǎn)企業(yè)早已不足為奇，大多數(shù)上市房企都能領(lǐng)到政府發(fā)來的“紅包”，但目前面臨最大的問 題是，這方面政府補(bǔ)貼沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行上隨意性大、亂象叢生。

  受訪者擔(dān)心，一些地方以政府補(bǔ)貼的方式與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系緊密，勢必會對中央樓市調(diào)控構(gòu)成消極影響，一定程度上也會影響地方推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的緊迫感與積極性。

  加強(qiáng)地方土增稅監(jiān)管推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革

  受訪專家學(xué)者認(rèn)為，土地增值稅是針對財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅，當(dāng)初設(shè)計(jì)這一稅種的目的是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤，從稅種設(shè)計(jì)上說，土地增值稅有其存在的意義，但在制度落實(shí)、土增稅征收環(huán)節(jié)，在地方政府要不要征收、征收多少的問題上缺乏配套措施。

  中國社科院稅收研究室主任張斌、北京中翰聯(lián)合稅務(wù)師事務(wù)所合伙人王駿認(rèn)為，如果保留土地增值稅，短期內(nèi)避免地方政府借土地增值稅松動樓市調(diào)控根基，應(yīng)在 深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，從稅制設(shè)計(jì)上細(xì)化章程、明確細(xì)則，并下決心加大對地方土地增值稅征管工作的核查力度，督促稅務(wù)部門加強(qiáng)管理。

  從長期看，受訪專家呼吁加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革。張斌建議，將土地增值稅改革放到房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革的框架內(nèi)，與土地出讓金、房地產(chǎn)稅等改革結(jié)合起來進(jìn)行。

  胡怡建認(rèn)為，從長遠(yuǎn)角度看，土地增值稅并非可持續(xù)稅種。他認(rèn)為，從嚴(yán)征收土地增值稅有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資沖動和利潤預(yù)期，但在供求失衡的情況下， 卻有可能成為新增房價(jià)的一部分。原本是為調(diào)控企業(yè)投資投機(jī)，最后卻增加了購房者的負(fù)擔(dān)。從以往經(jīng)歷看，對此應(yīng)有所警惕。

  “從實(shí)際工作經(jīng) 驗(yàn)來看，二線三線城市很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬的水平很差，根據(jù)他們的賬本去征土地增值稅不但征收難度大、成本高，也難以發(fā) 揮 出 土 地 增 值 稅 原 本 應(yīng) 有 的 效用。”王駿建議，從企業(yè)所得稅入手對房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤進(jìn)行限制，如提高稅率。

  財(cái)政部財(cái)科所所長賈康表示，眼下房地產(chǎn)稅收“多如牛毛”，契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓稅等，為地方政府變通樓市調(diào)控提供了多個(gè)出口，可能成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視。